离婚时房子有贷款升值怎么计算分割？

一、案例介绍

2004年，一个男人买了一套房子，当时的价格是18万元。男子首付8万元，银行贷款10万元，契税等费用1万元。 2008年，一男一女结婚，房子价值41万元，产权登记在男名下。婚姻关系期间，双方将共同偿还贷款10万元以偿还贷款，其中本金7万元，利息3万元。 2012年离婚时房子价值90万元。

A男B女对解除婚姻无异议，但对房屋补偿金额有异议。一名男子认为自己与一家房地产公司签订了购房合同，并在婚前向银行贷款。虽然婚后贷款本息达10万元，但银行每个月都会定期从他的工资卡中扣款，女方并未参与还款。 , 在离婚的情况下无权获得任何赔偿。乙女认为，双方并未就实施单独的财产制度达成一致。男方的工资收入应属于夫妻共同财产。离婚时，应以房产现值90万元减去男方购买价18万元为基数，即乙女。应获得赔偿40万元。

二、法庭判决

一审法院认为，A男和O女婚后偿还了10万元的贷款。虽然A男子每个月都用工资卡偿还银行贷款，但双方并没有同意实行单独的财产制度。工资收入应属于夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于若干问题适用的解释》（三））第十条：“配偶一方在婚前签订房地产买卖合同，以个人财产支付首付，向银行，婚后以夫妻共同财产偿还贷款。 房产登记在首付人名下的，由双方当事人协商办理。依照前款规定不能达成协议的，人民法院可以裁定房地产属于登记财产权的一方，未归还的贷款属于有权利登记的一方。登记财产权，个人债务，婚后双方共同偿还贷款的金额及相应的财产增值部分，离婚时由一方适当权利登记应当按照婚姻法第三十九条第一款规定的原则给予补偿。”

第一步，计算争议房产升值率，即争议房产现价除以（结婚时争议房产价格+支付的连带利息+其他费用） = 90/(41 + 3 + 1） =200%;

第二步，计算非产权登记方的补偿，即连带还款部分乘以房地产升值率，这个数额的一半就是要补偿的数额。 10倍200%=20万元，非产权登记方赔偿10万元。一审法院裁定，涉案财产归厦门所有，厦门应赔偿乙女10万元。

乙女不服提起上诉，二审法院裁定：驳回上诉，维持原判。

三、要点及原因

《最高人民法院关于申请若干问题的解释》（三））颁布实施后，第10条涉及的婚内共同还贷增值部分的计算各地法院的司法实践不尽相同离婚房产分割，结果也大相径庭。离婚时共同偿还贷款，有法官提出分步计算法，

第一步是计算房地产升值率。房产升值率=房产现价除以房产成本，这里的房产成本等于购买时房产价格+支付的共同利息+其他费用。在计算房产的升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地将房产的现价除以结婚时的价格直接得到升值率。 “其他费用”是指交易中涉及的费用，是购房的必要费用，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修资金和物业费，因为它们的成本基础不是交易。 ，但房地产长期使用所产生的成本；

第二步，计算非产权登记方的补偿，即连带还款部分乘以房产升值率，这个数额的一半就是要补偿的数额。

在计算具体赔偿金额时，要注意确定计算的时间点。这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，属于一方个人财产。这两种情况的更正也应该考虑，

一种是离婚时贷款未还，只有夫妻共同还清的利息才可以计入房产成本离婚房产分割，未还清的利息20 年或 30 年的费用不能包含在费用中。产权登记方不享有后续可能的增值收益，但因包含所有利益而不得不承担减少补偿金额的不公平结果；

第二种是一方购买房产一段时间后结婚的情况。在计算房地产升值率时，应以结婚时的房地产价格为计算依据，不能以购买时的房地产价格为依据，因为购买不动产至婚前期间 时间不动产的增值收入属于婚前一方的个人财产。

我们认为，上述分步计算方法简单易懂，易于操作，为审判实践中相关案件的审理提供了一种可供参考的方法。

另外，需要指出的是，法官在分割离婚纠纷的房产时，不能只了解“双方在婚后共同偿还贷款的金额和相应的增值部分”财产”，也依照婚姻法第三十九条的规定。 ，根据财产的具体情况，按照照顾儿童和妇女权益的原则，作出公正的判断。也就是说，计算的赔偿金额不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，目的只有一个，即相对公平合理地解决纠纷，平衡离婚双方利益的保障。

在试行中，有时房价会下跌。例如，在较高价位购买房产时，夫妻双方在婚后共同偿还贷款几年后，离婚时房产的现值高于最初购买时的价值。跌倒了。面对这种不升值甚至负增长的不动产，我们认为产权登记的一方至少应赔偿另一方共同偿还贷款本息的一半。有两个原因，

一种是一方在婚前签订了房产买卖合同。购买房地产的位置、楼层和朝向是购买者自己的选择。对方只参与婚后还款。风险；

其次，房产在离婚时归属于财产登记方。如果只用于住宅而非投资，房价的暂时下跌不会对其造成重大损失。

四、最高人民法院民一庭意见

适用婚姻法司法解释时（三）第十条，夫妻共同偿还贷款及相应增值部分的金额，等于夫妻共同偿还贷款的金额。夫妻乘以房产升值率，所谓房产升值率是用房产现价除以房产成本计算得出，房产成本包括房产价格购买时+联贷利息部分+其他费用（如契税、印花税、营业税、评估费等）。